Un mercado que se resiste a confiar nuevamente en los créditos hipotecarios. Son tantas las historias de familias que perdieron su patrimonio por haber confiado en su momento, que ahora el cliente toma su tiempo, compara y también espera a ver si pueden mejorar las condiciones.

Aún cuando los directivos de las áreas hipotecarias en los bancos coinciden en que no podrán mejorarse las condiciones, en los últimos meses Banamex, Santander Serfin, HSBC y Scotiabank Inverlat trabajan en nuevos esquemas.

Entre las condiciones que están modificando destaca la reducción en las tasas de interés y plazos más amplios. En consecuencia el pago mensual por cada mil pesos de crédito, ahora es menor.

Hoy por hoy el cliente puede conocer con toda certeza cuánto le van a cobrar a lo largo del plazo y eso hace una gran diferencia con los esquemas hipotecarios de hace 10 años.

?Una parte fundamental para el cliente es que tenga certeza, que sepa siempre que su pago va a ser fijo, que no le vamos a cambiar las condiciones. Esto es derivado de la experiencia de la crisis de 1995?, afirma Isidro Martínez, director de Crédito Hipotecario de Banamex.

Y agrega, la tasa de interés también importante. ?Pero creo que los más importante es la transparencia y en segundo lugar la tasa de interés?.

Efectivamente, la transparencia de los esquema y las tasas fijas, son una realidad. Sin embargo, el público se pregunta si no es posible reducir más la tasa y por ende el pago mensual.

Al respecto Isidoro Sánchez, director de Crédito Hipotecario en Santander Serfin considera que las actuales condiciones bancarias ?son buenas e incluso, para los próximos seis meses son todavía mejores, porque el precio de los inmuebles no ha repuntado de manera importante. Cuando empiece haber muchos compradores, porque varios de ellos fueron autorizados en sus créditos, las casas tenderán a subir de precio. Por eso de acuerdo a las condiciones que tiene el crédito hipotecario, hoy es el mejor momento para tomarlo?.

Por otra parte, por las disposiciones de la Ley de Transparencia que entre otras cosas obliga a los otorgantes de crédito a dar a conocer su Costo Total Anual (CAT), el cliente tiene los elementos suficientes para poder comparar la oferta crediticia.

?En la Ley de Transparencia bancos y sofoles debemos, por obligación, tener una pizarra en donde se indique el CAT. Con este indicador un cliente puede saber en un crédito de 15 años cuánto cobra cada institución. Lo ideal sería comparar el CAT?, explica Martínez de Banamex.

Lo importante es que el cliente sepa que en el CAT esta incluida la comisión, los seguros y eso hace que sea mayor que la tasa anual de interés que se anuncia, lo que sucede es que se incluyen todos los gastos.

Los créditos bancarios financian propiedades con valor desde 350 mil pesos y para familias con un ingreso mensual a partir de 12 mil pesos. Es requisito indispensable tener un buen historial crediticio.

¿Qué buscar?

La transparencia es el adjetivo común entre los esquemas hipotecarios actuales. Todos los bancos ofrecen varios esquemas, tienen definido desde el inicio del crédito los costos, el pago mensual que tienen que hacer los clientes y por ley son comparables en plazos similares por medio del CAT (Costo Anual Total).

?Casi todos (los créditos bancarios) se parecen, hay algunas diferencias especiales que son los que hacen interesante al cliente su decisión. Actualmente todavía hay algo que se puede hacer en el precio y sobretodo en lo que es servicio?, considera Isidoro Sánchez de Santander Serfín.

?Lo primero que debe evaluar es que el esquema sea claro, que no halla sorpresas. Lo segundo es comparar esquemas iguales en cuanto a plazo, y en tercer lugar la tasa de interés. A plazos iguales quién le ofrece la mejor tasa?, explica Isidro Martínez de Banamex.

En cuanto a lo que es el servicio, el director de Santander Serfin explica diferentes aspectos que el cliente debe considerar. Destaca el tiempo de respuesta a su tramite. ?esperaría el servicio completo ocupara menos de 35 días, teniendo la documentación completa, (registros públicos, certificados)?.

?Es importante que el cliente tenga una respuesta concreta a medida que se avanza en las diferentes etapas. Por ejemplo, para la preautorización o aprobación como sujeto de crédito debe tardar entre un par de horas a 24 horas?, agrega Sánchez.

La aprobación de ser un sujeto de crédito le dice al cliente que tienen el 95% de posibilidades de accesar al crédito hipotecario. Otros elementos a comparar, son los seguros (vida, desempleo, casa), las comisiones, el pago por mil, así como los diferenciadores que pueden beneficiar el presupuesto mensual del cliente.

En suma, el cliente deberá comparar tanto los aspectos financieros y técnicos de cada esquema, como los de servicio y atención. Desde la tasa de interés y el pago mensual, hasta la forma en que le van a entregar su estado de cuenta y el comprobante para hacer deducible de impuestos el pago de intereses por arriba de la inflación.

¿Actualmente cual es el riesgo para bancos y clientes?

Hoy hay tasas fijas, los plazos son más largos, en el pasado las tasas eran variables y los esquemas tenían refinanciamiento, ahora no hay refinanciamiento, la misma cuota que pagas hoy es la que se paga a lo largo del plazo, dice Sánchez de Santander.

Martínez de Banamex dice: ?En el 95 no había tasas de interés fijas a los plazos que estamos ofreciendo y se hacían en tasa variable, el riesgo lo compartíamos el banco y los clientes de hecho lo tenían más los clientes. En esta nueva generación el riesgo del crédito ya no lo tienen los clientes, los bancos estamos cubriendo ese riesgo.

Perspectivas

Realmente no se pude decir que el crédito hipotecario está en un crecimiento explosivo. Aún cuando las condiciones mejoran la realidad es que no se han alcanzado las metas, porque los mexicanos no tienen capacidad de ahorro, para tener los recursos necesarios y pagar el enganche con las comisiones del crédito.

Los bancos y las sofoles trabajan, como instituciones otorgantes de crédito para aumentar su cartera de clientes.

?Creo que con las nuevos esquemas bancarios y la competencia con las sofoles se va a generar un boon hacia finales del 2004 y durante el 2005. La proyección de Santander es tener crecimientos del 100%. En 2003 se colocaron mil 800 hipotecas y buscaríamos 3 mil 500 a 4 mil este año y 6 a 8 mil durante el 2005, para llegar a 12 mil hipotecas en el 2006?, finaliza Isidoro Sánchez

?Hace dos años Banamex tenía el 4% de participación en el mercado hipotecario, hoy tiene el 18% y la perspectiva para el 2004 es tener cuando menos 20 a 22%. Es un buen crecimiento pero todavía no estamos en donde queremos, es muy pronto para decir si podemos sostener el nivel de participación. Quisiéramos tener el 30%?, finaliza por su parte Isidro Martínez.

Comprar una casa no es cualquier cosa, las familias deben dedicarle tiempo y sobretodo concentración. En unas semanas Scotiabank Inverlat dará a conocer los cambios y adecuaciones a sus esquemas hipotecarios. En los sitios de internet de los bancos se pueden calcular el costo anual total, conocido como CAT, y así comparar peras con peras y manazas con manzanas.

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